Vidéosurveillance en copropriété : majorité de l'article 25, règles de la CNIL et caméras des copropriétaires

Deux votes distincts : installer, puis transmettre

La loi du 10 juillet 1965 ne comporte pas de lettre consacrée à l'installation d'une vidéosurveillance. Le projet relève en pratique du n) de l'article 25, « l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration », voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la résolution recueille au moins le tiers de ces voix sans atteindre la majorité, l'article 25-1 permet à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.

La transmission des images aux services chargés du maintien de l'ordre fait l'objet d'une autorisation spécifique, au m) de l'article 25, dans les conditions de l'article L272-2 du code de la sécurité intérieure. Inscrivez donc deux résolutions séparées à l'ordre du jour : un vote favorable à l'installation n'emporte pas l'autorisation de transmettre.

La transmission aux forces de l'ordre : l'article L272-2

L'article L272-2 du code de la sécurité intérieure, qui a repris l'ancien article L126-1-1 du code de la construction et de l'habitation, encadre étroitement la transmission :

• elle n'est possible qu'en cas d'occupation empêchant l'accès ou la libre circulation des habitants, ou perturbant le fonctionnement des dispositifs de sécurité ;
• elle se fait en temps réel, dès que la situation l'exige, et uniquement le temps nécessaire à l'intervention de la police, de la gendarmerie ou, le cas échéant, de la police municipale ;
• les images ne peuvent porter ni sur l'entrée des habitations privées, ni sur la voie publique ;
• une convention préalable est conclue entre le gestionnaire de l'immeuble et le préfet, signée aussi par le maire si la police municipale est concernée, avec un affichage sur place signalant la possibilité de transmission.

Les règles de la CNIL pour les parties communes

La fiche CNIL sur les immeubles d'habitation, datée de 2018 et signalée comme en cours de mise à jour, reste la référence. Les caméras peuvent filmer les espaces communs : hall d'entrée, parking, local vélos ou poussettes, portes d'ascenseur, cour. Elles ne doivent filmer ni les portes des appartements, ni les balcons, terrasses ou fenêtres des logements.

La CNIL indique que la durée de conservation ne devrait pas excéder un mois, durée qui ne se fixe pas selon la capacité du disque. L'accès aux images est réservé aux personnes habilitées en raison de leurs fonctions, la fiche citant le syndic, les membres du conseil syndical, le gestionnaire ou le gardien. Des panneaux permanents informent les personnes filmées des finalités, de la durée de conservation, du responsable et de leurs droits.

Si le hall est accessible au public, sans digicode ni interphone, la CNIL précise qu'une autorisation du préfet est nécessaire avant la mise en service.

RGPD : responsable de traitement et registre

Dans les lieux non ouverts au public, aucune formalité n'est à accomplir auprès de la CNIL, mais le RGPD s'applique. Le syndicat des copropriétaires, qui décide du dispositif par son vote, en est le responsable de traitement ; le syndic, son représentant, inscrit le dispositif au registre des traitements, comme le rappelle la fiche CNIL. Tenez aussi un cahier des extractions d'images, par exemple lors d'une réquisition pénale.

Devis, contrat et caméra en ascenseur

Demandez des devis comparables (emplacement et champ de chaque caméra, durée de conservation paramétrée, gestion des accès, maintenance) et joignez à la résolution un plan des champs de vision, qui montre qu'aucune porte palière n'est filmée. Le prestataire qui accède aux images agit comme sous-traitant au sens de l'article 28 du RGPD, ce que le contrat doit prévoir.

Pour l'ascenseur, la fiche CNIL vise les portes d'ascenseur parmi les zones filmables, sans traiter de l'intérieur de la cabine. Pour une caméra en cabine, justifiez la finalité dans la résolution et appliquez les mêmes limites.

La caméra individuelle d'un copropriétaire

Selon la CNIL, un particulier ne peut filmer que l'intérieur de sa propriété, jamais la voie publique ni les voisins. Une caméra posée sur un palier ou une terrasse et orientée vers les parties communes suppose une décision de l'assemblée : son installation sur les parties communes relève de l'autorisation de l'article 25 b, et la CNIL réserve à l'assemblée la décision de filmer les espaces communs.

Face à une caméra non autorisée, le syndic met son auteur en demeure de la retirer ou de la réorienter. La CNIL cite l'article 226-1 du code pénal, qui sanctionne l'enregistrement de l'image d'une personne dans un lieu privé sans son consentement.

Ce qu'un agent IA prépare pour le gestionnaire

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, rédige les deux projets de résolution (installation au n) de l'article 25, transmission au m) avec renvoi à l'article L272-2).

Exemple de livrable reconstitué : un tableau comparatif des devis reçus, caméra par caméra, avec le champ filmé, la conformité aux zones admises par la CNIL et la durée de conservation paramétrée, puis le texte du panneau, la fiche du registre et un projet de mise en demeure pour une caméra privative.

Le gestionnaire valide les résolutions, choisit le prestataire et décide des suites. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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