Travaux d'un copropriétaire sur les parties communes : autorisation de l'article 25 b et travaux sans autorisation

Le vote à l'article 25 b

L'article 25 b soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à sa destination. La demande doit être inscrite à l'ordre du jour avec un descriptif suffisant pour que l'assemblée se prononce en connaissance de cause.

Si le projet n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.

• Descriptif technique et plans joints à la convocation
• Avis d'un professionnel si la structure est concernée
• Attestation d'assurance de l'entreprise qui interviendra
• Conditions posées par l'assemblée inscrites au procès-verbal

Le régime particulier de l'accessibilité

L'article 25-2, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit un mécanisme distinct pour les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite réalisés aux frais d'un copropriétaire. Celui-ci fait inscrire un point d'information à l'ordre du jour, et l'assemblée ne peut s'y opposer que par une décision motivée, fondée sur l'atteinte à la structure ou aux éléments d'équipement essentiels, ou sur la non-conformité à la destination de l'immeuble.

Le refus de l'assemblée

En cas de refus, l'article 30 de la loi permet au copropriétaire de saisir le tribunal judiciaire, qui peut l'autoriser à réaliser des travaux d'amélioration. Le copropriétaire peut aussi contester la décision dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal prévu à l'article 42.

Les travaux réalisés sans autorisation

Service-public.gouv.fr rappelle que des travaux réalisés sans l'autorisation requise sont irréguliers et que le syndicat peut exiger la remise en état, au besoin par une action en justice. L'article 42 renvoie, pour les actions personnelles, à la prescription de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où les faits ont été connus ou auraient dû l'être.

Lorsque les travaux aboutissent à l'appropriation d'une partie commune, la jurisprudence retient une action réelle, soumise à un délai plus long. Le point de départ et la qualification de l'action méritent un avis juridique avant toute mise en demeure.

Le travail du syndic dans ces dossiers

Le syndic reçoit la demande, vérifie le règlement de copropriété, réunit les pièces, rédige la résolution, puis suit l'exécution des conditions votées. Pour des travaux constatés sans autorisation, il documente les faits, date leur découverte et prépare la mise en demeure ou la résolution d'assemblée qui autorisera l'action.

Le temps passé tient surtout aux échanges incomplets et aux dossiers techniques à relancer avant chaque convocation.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure reçoit la demande du copropriétaire, liste les pièces manquantes, rapproche le projet des clauses du règlement de copropriété, propose un projet de résolution à l'article 25 b avec ses conditions, et tient un registre des autorisations votées et des travaux signalés sans autorisation avec leur date de découverte.

Il prépare, le gestionnaire vérifie et le syndic décide. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur la préparation des assemblées de votre cabinet.

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