Passerelles 25-1 et 26-1 : le second vote immédiat en assemblée générale

La passerelle de l'article 25-1

D'après la réponse ministérielle, la passerelle de l'article 25-1 est généralisée à toutes les décisions qui relèvent de la majorité absolue de l'article 25. Lorsque la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l'article 24.

Le seuil d'un tiers se mesure sur l'ensemble des voix du syndicat, pas sur les seuls présents. Le décompte doit donc être disponible en séance.

La passerelle de l'article 26-1

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé une passerelle pour les décisions relevant de la double majorité de l'article 26. Un second vote immédiat à la majorité absolue est possible si la résolution obtient l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix.

La logique est la même : lutter contre l'absentéisme et le désintérêt de certains copropriétaires, qui bloquent parfois des décisions nécessaires, selon le motif rappelé par la réponse.

• Article 25-1 : de la majorité absolue vers la majorité simple, avec au moins un tiers des voix
• Article 26-1 : de la double majorité vers la majorité absolue, avec la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, et au moins un tiers des voix
• Second vote organisé immédiatement, au cours de la même assemblée

Quelles résolutions sont concernées

La réponse distingue les travaux de conservation, de santé et de sécurité, ainsi que d'accessibilité, qui relèvent de la majorité simple de l'article 24, des travaux de rénovation énergétique, de transformation, d'addition ou d'amélioration, qui relèvent de l'article 25 et donc, le cas échéant, de la passerelle de l'article 25-1.

Pour l'usage privatif d'une partie commune, une autorisation précaire et révocable relève de l'article 24. Un droit indissociable du lot, qui modifie le règlement de copropriété, relève de l'article 26 et ouvre la passerelle de l'article 26-1.

Un exemple traité par la réponse : les parkings visiteurs

La suppression de places de stationnement visiteurs au profit de copropriétaires peut relever de l'article 26 (usage privatif ou vente à des copropriétaires), à condition de ne pas modifier la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité serait requise. Sous cette réserve, la passerelle de l'article 26-1 s'applique.

Préparer le second vote avant l'assemblée

Le second vote immédiat suppose d'avoir préparé deux choses : le calcul des voix en séance, et une résolution rédigée de façon à pouvoir être soumise de nouveau sans modification. Le procès-verbal doit faire apparaître clairement le premier vote, le constat du seuil d'un tiers et le second vote.

Le syndic gagne à lister, dans l'ordre du jour, les résolutions pour lesquelles une passerelle est envisageable, afin que la feuille de présence et le décompte soient prêts.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure classe les résolutions de l'ordre du jour par majorité requise, calcule en direct le total des voix exprimées par rapport à l'ensemble des voix, signale les résolutions éligibles à une passerelle et prépare la rédaction des deux votes au procès-verbal.

Il prépare, le syndic anime l'assemblée et constate les résultats. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur la préparation de vos assemblées générales.

Questions fréquentes

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