Ravalement de façade : injonction, vote et suivi

Une obligation d'entretien permanente

L'article L132-1 du code de la construction et de l'habitation impose que les façades des immeubles soient constamment tenues en bon état de propreté. Cette obligation d'entretien pèse sur la copropriété pour les parties communes que constituent les façades, indépendamment de toute injonction.

Le syndic suit l'état des façades au titre de la conservation de l'immeuble et inscrit la question à l'ordre du jour dès qu'un entretien devient nécessaire. Le diagnostic technique global, lorsqu'il existe, documente l'état du bâti et aide à anticiper le ravalement.

Le ravalement décennal et l'arrêté local

Dans les communes figurant sur une liste arrêtée par le préfet, le ravalement est obligatoire au moins une fois tous les dix ans. Plusieurs grandes villes ont adopté un tel dispositif. En dehors de ces communes, l'obligation décennale systématique ne s'applique pas, mais l'obligation générale d'entretien demeure.

Le syndic vérifie si l'immeuble est situé dans une commune concernée et à quelle date remonte le dernier ravalement. Cette veille évite de découvrir l'obligation au moment où la mairie adresse une injonction, ce qui laisse peu de temps pour organiser les travaux.

L'injonction de la mairie et ses délais

La commune peut enjoindre à la copropriété de procéder au ravalement. À compter de la notification de l'injonction, la copropriété dispose en principe d'un délai de six mois pour faire réaliser les travaux. Passé ce délai sans exécution, le maire peut faire procéder d'office aux travaux et des sanctions financières sont encourues.

Lorsque le ravalement est imposé par l'autorité publique, son principe n'a pas à être soumis au vote : il s'agit d'une obligation. Le syndic met en demeure la copropriété d'agir dans le délai et convoque l'assemblée sur les modalités d'exécution plutôt que sur l'opportunité des travaux.

• Délai d'exécution de six mois après l'injonction de la mairie
• Exécution d'office par le maire et sanctions en cas d'inaction
• Principe des travaux non soumis au vote quand ils sont imposés

Vote en assemblée et répartition des dépenses

Quand le ravalement relève d'une obligation légale, l'assemblée se prononce sur les modalités d'exécution, par exemple le choix de l'entreprise et l'échéancier, à la majorité simple de l'article 24. Lorsque les travaux portent sur une amélioration ou une modification de la façade au-delà du simple entretien, la majorité de l'article 25 s'applique.

La dépense se répartit entre les copropriétaires selon la clé des parties communes générales, sauf utilité particulière justifiant une autre clé. Le fonds de travaux peut financer une partie du coût. Le syndic prépare le plan de financement et articule les appels de fonds avec le calendrier du chantier.

Le rôle d'un agent IA sur le suivi du ravalement

Un agent IA sur mesure vérifie si l'immeuble est dans une commune à obligation décennale, suit la date du dernier ravalement, calcule l'échéance du délai de six mois après une injonction et prépare l'ordre du jour selon la majorité applicable. Il rapproche les appels de fonds de l'échéancier du chantier.

L'agent prépare le suivi et les convocations, il ne décide pas des travaux ni ne vote à la place de l'assemblée : ces décisions restent au syndicat et au conseil syndical. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur le suivi des obligations de façade.

Questions fréquentes

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