Diagnostic technique global (DTG) : obligation, contenu et lien avec le plan de travaux

Quand le DTG est obligatoire

Le DTG est encadré par les articles L731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il est obligatoire dans un cas précis : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans. Le diagnostic doit alors être réalisé avant la première vente de lots issue de cette mise en copropriété.

Il s'impose aussi lorsque l'immeuble fait l'objet d'une procédure liée à sa sécurité ou à sa salubrité. En dehors de ces situations, le DTG n'est pas automatiquement obligatoire : l'assemblée générale doit se prononcer sur l'opportunité de le faire réaliser, le syndic ayant la charge d'inscrire la question à l'ordre du jour.

Ce que contient le diagnostic

Le DTG ne se limite pas à un état des lieux visuel. Il croise plusieurs analyses pour donner à la copropriété une vision à moyen terme de son patrimoine et des dépenses à prévoir.

• L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs.
• L'état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires.
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et de l'entretien de l'immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, et une évaluation sommaire du coût des travaux nécessaires sur dix ans.

Le lien avec le plan pluriannuel de travaux

Depuis la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux s'appuie sur un diagnostic technique global ou sur une analyse technique équivalente. Le DTG devient ainsi, en pratique, le point de départ naturel pour les copropriétés qui doivent élaborer leur plan de travaux.

Le DTG se distingue du plan pluriannuel : le premier établit le constat et chiffre sommairement les besoins, le second organise et échelonne les travaux dans le temps et les relie au fonds de travaux. L'un alimente l'autre, et le syndic a intérêt à articuler les deux démarches plutôt qu'à les traiter séparément.

Où un agent IA aide le syndic

Un agent IA prépare le suivi : il repère les copropriétés concernées par l'obligation, prépare l'inscription de la question à l'ordre du jour de l'assemblée, rassemble les devis de diagnostiqueurs et suit les conclusions du DTG jusqu'à leur report dans le plan pluriannuel de travaux. Le gestionnaire garde la décision et la relation avec le conseil syndical.

Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide le cabinet de syndic à cadrer ce suivi, les décisions restant votées en assemblée et pilotées par le gestionnaire.

Questions fréquentes

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