Plan pluriannuel de travaux : tenir le calendrier de toutes vos copropriétés avec un agent IA

Ce que la loi impose, immeuble par immeuble

Le cadre vient de l'article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, codifié aux articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 25 avril 2022 sur les compétences des professionnels qui établissent le projet. L'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux s'est appliquée par étapes : depuis le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, depuis le 1er janvier 2024 pour ceux de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour ceux de 50 lots au plus. Elle vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux date de plus de quinze ans.

Le projet comprend, à partir de l'analyse du bâti et des équipements, du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic technique global s'ils existent, la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, une estimation du niveau de performance atteint, une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation, et un échéancier sur dix ans. Si un diagnostic technique global conclut à l'absence de travaux sur dix ans, le syndicat est dispensé. Le professionnel qui établit le projet doit justifier de compétences fixées par décret et attester de son indépendance à l'égard du syndic.

Le circuit de vote et ses conséquences

Le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet, votées à la majorité de l'article 24. Le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration ou sa révision ; s'il fait apparaître des travaux dans les dix ans, le syndic inscrit l'adoption de tout ou partie du plan, soumise à la majorité de l'article 25. Ensuite, tant que le plan n'est pas adopté, la question revient à chaque assemblée appelée à approuver les comptes ; une fois adopté, ce sont les décisions de mise en œuvre de l'échéancier qui reviennent. Les travaux prescrits par le plan et par le diagnostic technique global sont intégrés au carnet d'entretien.

Le fonds de travaux suit : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan est adopté, elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan ni à 5 % du budget prévisionnel. Aucune sanction spécifique n'est prévue en l'absence de projet ; en revanche, dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne, l'autorité administrative peut demander le plan adopté et, faute de transmission dans le mois ou si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires, l'élaborer ou l'actualiser d'office aux frais du syndicat.

Pourquoi c'est un irritant de portefeuille, pas un dossier de plus

Un cabinet qui gère cent copropriétés gère cent horloges différentes : date de réception, nombre de lots, existence d'un diagnostic technique global, date du dernier projet, date de la prochaine assemblée, état du fonds de travaux. Chaque immeuble a sa propre échéance de commande, de présentation, de vote et d'actualisation. Le registre d'immatriculation tenu par l'ANAH recensait en 2023, selon la fiche de la CLCV, 211 003 copropriétés dont 57 % présentant un risque de fragilité, ce qui donne la mesure du nombre d'assemblées où la question des travaux se pose sans avoir été préparée.

Concrètement, l'irritant se loge dans quatre endroits : le repérage des immeubles entrés dans l'obligation, la mise en concurrence et le suivi des professionnels qui établissent le projet, la rédaction des résolutions à chaque assemblée tant que le plan n'est pas adopté, et le recalcul de la cotisation du fonds de travaux une fois le plan voté. Aucune de ces tâches n'est difficile ; toutes sont oubliables, et un oubli se paie en assemblée.

Ce qu'un agent IA fait, et ce qu'il ne décide pas

L'agent construit et tient un inventaire par copropriété à partir du logiciel de syndic et des pièces du dossier : date de réception, nombre de lots, destination, diagnostic technique global existant ou non, projet commandé, présenté, adopté ou non, date d'actualisation prévue, prochaine assemblée. Il en déduit pour chaque immeuble la prochaine action et sa date, alerte le gestionnaire assez tôt avant l'assemblée, prépare les lignes d'ordre du jour et les projets de résolution correspondants, suit les devis et les relances des professionnels sollicités, et vérifie que la cotisation du fonds de travaux respecte les planchers une fois le plan adopté.

Le livrable est un tableau de bord du portefeuille, avec une fiche par immeuble et un journal des actions, que le gestionnaire valide. L'agent ne décide rien : il ne choisit pas le professionnel, n'établit pas le projet, n'inscrit rien à l'ordre du jour sans validation et ne vote évidemment pas. Il fait en sorte que le cabinet n'arrive plus en assemblée sans avoir traité la question.

• Inventaire par copropriété : réception, lots, destination, diagnostic technique global, état du projet, date d'actualisation.
• Alertes datées avant chaque assemblée, avec la prochaine action à mener.
• Projets d'ordre du jour et de résolutions, prêts à relire, selon l'état du plan.
• Suivi des devis et relances des professionnels indépendants sollicités.
• Contrôle des planchers du fonds de travaux après adoption du plan.

Mise en place dans un cabinet

Un pilote démarre par l'export du parc depuis le logiciel de syndic et par la lecture des pièces existantes : diagnostics, projets déjà commandés, procès-verbaux des dernières assemblées. En 30 jours, l'agent produit l'inventaire complet, signale les immeubles entrés dans l'obligation sans projet et prépare les résolutions des assemblées du trimestre suivant. Rien ne part vers un conseil syndical ou une assemblée sans relecture du gestionnaire, et chaque alerte cite la pièce ou la date qui la fonde. Le bilan de fin de pilote compte les immeubles régularisés, les oublis évités et le temps de gestionnaire libéré.

Questions fréquentes

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