Conseil syndical : désignation, composition et délégation de pouvoirs

Un organe obligatoire, sauf trois situations

L'article 21 de la loi de 1965 pose le principe : dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

• Décision de ne pas instituer de conseil syndical : résolution spéciale votée à la majorité de l'article 26. Revenir sur cette décision suppose ensuite la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Carence : si l'assemblée ne désigne personne, faute de candidat ou de majorité, le procès-verbal le mentionne expressément et est notifié à tous les copropriétaires dans le mois. Un copropriétaire ou le syndic peut alors saisir le juge pour désigner des membres, avec leur accord, ou constater l'impossibilité d'instituer un conseil.
• Petites copropriétés (articles 41-8 et suivants) : service-public.fr les dispense de cette obligation lorsque le syndicat compte au plus cinq lots ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices.

Désignation et composition (article 21)

Les membres sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés d'une société propriétaire de lots, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, partenaires de PACS, représentants légaux ou usufruitiers. Une personne morale siège par son représentant légal ou statutaire, ou par un fondé de pouvoir spécialement habilité.

La désignation relève de la majorité de l'article 25. Service-public.fr précise que si cette majorité n'est pas atteinte mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 24. Aucun texte ne fixe de nombre minimal de membres : le règlement ou l'assemblée le détermine, et des suppléants peuvent être désignés.

Incompatibilités : ne peuvent être membres le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants, descendants et parents collatéraux jusqu'au deuxième degré, même copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. Cette règle ne s'applique pas aux syndicats gérés par un syndic non professionnel.

Mandat, président et vacances de sièges

Le mandat des membres ne peut excéder trois années renouvelables (article 22 du décret de 1967). À défaut de règles dans le règlement de copropriété, l'organisation et le fonctionnement du conseil sont fixés par l'assemblée à la majorité de l'article 24. Le conseil élit son président parmi ses membres (article 21 de la loi), et les fonctions de président et de membre ne donnent pas lieu à rémunération (article 27 du décret).

Point de vigilance : le conseil n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant (article 25 du décret). Les suppléants remplacent les titulaires dans l'ordre de leur élection, jusqu'au terme du mandat du membre remplacé.

Rôle du conseil et pièces à fournir par le syndic

Le conseil donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toute question concernant le syndicat. L'assemblée fixe, à la majorité de l'article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel sa consultation est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Avant la désignation d'un syndic professionnel, il met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf dispense votée par l'assemblée.

Pour contrôler la gestion (comptabilité, répartition des dépenses, contrats, budget prévisionnel, article 26 du décret), le conseil peut prendre connaissance et copie de toute pièce relative à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. À défaut de communication dans le délai d'un mois, des pénalités par jour de retard, fixées à 15 euros selon service-public.fr, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

La délégation de pouvoirs (articles 21-1 et suivants)

Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, lorsque le conseil compte au moins trois membres, l'assemblée peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l'article 24. Le vote de la délégation relève donc de l'article 25 ; ce sont les décisions déléguées qui relèvent de l'article 24.

• Exclusions : approbation des comptes, détermination du budget prévisionnel, adaptations du règlement rendues nécessaires par l'évolution des textes.
• Plafond : l'assemblée fixe le montant maximum des sommes allouées, inscrit au budget prévisionnel ou précisé opération par opération pour les travaux hors budget.
• Durée : deux ans au plus, renouvelable par décision expresse de l'assemblée.
• Fonctionnement : décisions à la majorité des membres, voix prépondérante du président, procès-verbal signé par deux membres, compte rendu devant l'assemblée qui approuve les comptes.
• Assurance : le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chaque membre du conseil, selon service-public.fr.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure relit le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux, puis prépare pour chaque immeuble une fiche du conseil syndical : membres, dates de fin de mandat, sièges vacants au regard du seuil du quart, éventuelle carence à notifier, délégation en cours avec son plafond et sa date d'expiration. Il rédige les projets de résolutions (désignation, délégation, non institution) avec la majorité applicable et contrôle les incompatibilités déclarées.

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