Majorités en assemblée générale de copropriété : articles 24, 25, 26 et unanimité, le tableau et le calcul

Le tableau des quatre majorités

Chaque résolution de l'ordre du jour relève d'une seule de ces règles. La qualifier avant la convocation conditionne la validité du vote.

• Article 24, majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Selon l'ANIL, les abstentions ne sont pas comptées.
• Article 25, majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Une abstention ou une absence pèse donc comme un vote défavorable.
• Article 26, double majorité : majorité des membres du syndicat, comptés par tête, représentant au moins les deux tiers des voix.
• Unanimité : accord des voix de tous les copropriétaires, et pas seulement des présents.

Exemples de décisions vérifiés dans le texte

Les listes des articles 24, 25 et 26 sont longues. Voici des cas fréquents, repris de la version en vigueur sur Légifrance.

• Article 24 : travaux de conservation de l'immeuble et de préservation de la santé et de la sécurité des occupants, modalités de travaux imposés par la loi ou un arrêté de police, travaux d'accessibilité sans atteinte à la structure, adaptations du règlement rendues nécessaires par un changement législatif.
• Article 25 : délégation de pouvoir (a), autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux sur les parties communes (b), désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical (c), travaux d'économies d'énergie (f), travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration (n).
• Article 26 : actes d'acquisition immobilière et actes de disposition autres que ceux de l'article 25 d (a), modification ou établissement du règlement pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (b), suppression du poste de concierge ou de gardien et vente du logement affecté (c).

Les cas d'unanimité

Le texte les énumère limitativement. L'article 26 impose l'unanimité des voix de tous les copropriétaires pour aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, et pour modifier les stipulations du règlement relatives à cette destination. Il l'impose aussi pour supprimer le poste de concierge lorsqu'une clause du règlement rend cette suppression contraire à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

L'article 11 pose le principe : la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité. Il l'écarte lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée : la nouvelle répartition se vote alors à la même majorité que la décision. Enfin, l'article 26 rappelle qu'aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.

Le calcul chiffré sur un exemple de 10 000 tantièmes

Exemple fictif : un syndicat de 40 copropriétaires totalise 10 000 voix. À l'assemblée, 25 copropriétaires sont présents, représentés ou ont voté par correspondance, pour 6 200 voix.

Résolution relevant de l'article 24 : 3 100 voix pour, 2 400 contre, 700 abstentions. Les voix exprimées sont 5 500, la majorité est de 2 751 : la résolution est adoptée. Résolution relevant de l'article 25 : 4 600 voix pour. Le seuil est de 5 001 voix sur 10 000 : la résolution est rejetée au premier vote. Comme elle dépasse le tiers des voix du syndicat, la passerelle est envisageable, selon les conditions détaillées dans notre page sur les passerelles 25-1 et 26-1.

Résolution relevant de l'article 26 : 22 copropriétaires votent pour, avec 6 100 voix. La condition par tête est remplie (22 sur 40), mais il faut au moins 6 667 voix pour atteindre les deux tiers : la résolution est rejetée. Les deux conditions sont cumulatives.

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire (article 22)

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsque cette quote-part est supérieure à la moitié, l'article 22 réduit ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires.

Exemple fictif : un bailleur détient 5 500 tantièmes sur 10 000. Ses voix sont ramenées à 4 500, soit autant que l'ensemble des autres. Il ne peut plus adopter seul une résolution de l'article 25. Le décompte de la feuille de présence doit appliquer cette réduction avant tout calcul.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne qualifie aucune résolution à la place du syndic. Il prépare, le gestionnaire vérifie et décide.

Concrètement, il relit chaque projet de résolution de l'ordre du jour et propose l'article applicable avec le point de la loi qui le fonde, en signalant les cas limites (répartition des charges, destination de l'immeuble, parties communes). Il applique la réduction de l'article 22 sur la feuille de présence, calcule pour chaque vote les seuils par voix et par tête, puis contrôle au procès-verbal que le résultat annoncé correspond au calcul et que la majorité mentionnée est la bonne. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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