Règlement intérieur et règlement de copropriété : différence, majorité, opposabilité aux locataires

Le règlement de copropriété : un acte défini par l'article 8

L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 confie au règlement conventionnel de copropriété la détermination de la destination des parties privatives et communes et des conditions de leur jouissance. Il fixe aussi les règles d'administration des parties communes et énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le même article limite son contenu : il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. L'article 9 rappelle que chaque copropriétaire use librement des parties privatives et communes, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble.

Selon l'article 13, le règlement et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier, c'est à dire aux acquéreurs de lots, qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.

Le « règlement intérieur » : un document sans statut propre

La loi de 1965 ne consacre aucun article au règlement intérieur ou règlement d'ordre intérieur. Il rassemble en pratique des consignes de vie collective. Sa force dépend de son rattachement au règlement de copropriété.

Deux situations se présentent. Soit le document se borne à mettre en œuvre une clause existante (par exemple, le règlement interdit l'encombrement des parties communes et la consigne précise où ranger les poussettes) : c'est une décision de gestion. Soit il crée une restriction nouvelle sur l'usage des parties communes : c'est alors une modification du règlement de copropriété, soumise à son régime de vote et de publication.

Quelle majorité pour l'adopter ?

L'article 24 I pose la règle par défaut : les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, sauf disposition contraire. Une simple consigne d'application du règlement relève de cette majorité.

L'article 26 b) soumet à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix la modification, ou l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Une nouvelle interdiction dans la cour ou le hall relève de ce b), et la modification votée doit ensuite être publiée pour être opposable aux futurs acquéreurs.

Le dernier alinéa de l'article 26 fixe une limite absolue : l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement.

Exemples concrets : travaux, déchets, vélos, animaux

La qualification se fait clause par clause.

• Horaires de travaux bruyants : consigne d'application si le règlement interdit déjà les troubles de jouissance.
• Conteneurs et encombrants : organisation du local poubelles et des sorties de bacs, décision de gestion.
• Local vélos : réserver un local commun à cet usage modifie l'usage d'une partie commune, ce qui oriente vers l'article 26 b).
• Animaux : l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation interdisant la détention d'un animal familier dans un local d'habitation, sous réserve qu'il ne cause ni dégât à l'immeuble ni trouble de jouissance aux occupants. L'interdiction des chiens de première catégorie reste licite.

Les locataires : opposabilité par les extraits annexés au bail

Le locataire n'est pas partie au règlement de copropriété. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le copropriétaire bailleur à lui communiquer les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part du lot loué dans chaque catégorie de charges. Ces extraits sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties.

Une consigne votée après le bail n'atteint le locataire que par son bailleur. L'article 4 i) de la même loi répute non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble : un barème d'amendes dans un règlement intérieur ne se répercute pas sur le locataire.

Faire respecter le règlement : le rôle du syndic

L'article 18 de la loi de 1965 charge le syndic d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. Circuit habituel : rappel écrit, copie au bailleur si l'occupant est locataire, mise en demeure, puis action.

L'article 55 du décret du 17 mars 1967 exige en principe une autorisation de l'assemblée pour agir en justice au nom du syndicat, mais l'en dispense notamment pour les mesures conservatoires et les demandes relevant du juge des référés. Le syndic rend compte des actions introduites à la prochaine assemblée.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet de syndic

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, rapproche chaque consigne du règlement intérieur existant des clauses du règlement de copropriété publié, signale celles qui créent une restriction nouvelle, propose la majorité applicable et rédige le projet de résolution. Il prépare aussi les lettres de rappel et les extraits à transmettre aux bailleurs.

Le gestionnaire vérifie et arbitre. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

Questions fréquentes

À lire ensuite