Mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi ELAN : ce qu'il reste à faire depuis la loi 3DS

Ce que la loi ELAN a imposé en 2018

La loi ELAN a inscrit dans la loi du 10 juillet 1965 trois notions jusque-là laissées à la pratique et à la jurisprudence. L'article 6-2 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. L'article 6-3 définit les parties communes à jouissance privative comme celles affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot, le droit étant nécessairement attaché au lot. L'article 1er encadre le lot transitoire, formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire et d'une quote-part de parties communes, dont la création et la consistance sont stipulées dans le règlement.

L'article 6-4 subordonne l'existence des parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, et l'article 8 impose au règlement de les énumérer s'il y a lieu. Dans sa rédaction de 2018, l'article 209 II laissait aux syndicats trois ans à compter de la promulgation pour mettre leur règlement en conformité, soit jusqu'au 23 novembre 2021.

Ce que la loi 3DS a changé en 2022

L'article 89 de la loi 3DS a réécrit les articles 206 II et 209 II de la loi ELAN. Le texte en vigueur distingue désormais deux catégories d'immeubles.

• Immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 : les articles 1er (lot transitoire) et 6-4 s'appliquent pleinement. Sans mention dans le règlement, la partie commune spéciale ou à jouissance privative n'existe pas.
• Immeubles mis en copropriété avant cette date : lorsque le règlement ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, ou la consistance des lots transitoires existants, le syndicat inscrit la question de cette mention à l'ordre du jour de chaque assemblée générale.
• Dans les deux articles, le texte précise que l'absence de mention est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes ou de ce lot.

Réputé non écrit ou pas ? La conséquence réelle

Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, la réponse est donnée par le texte : un droit de jouissance privative ou une partie commune spéciale non mentionné n'est pas supprimé par le seul effet de la loi.

Le risque n'a pas disparu pour autant. L'article 43 de la loi de 1965 répute non écrites les clauses contraires notamment aux articles 6 à 37, ce qui inclut les articles 6-2 à 6-4 et 8. Une clause de charges spéciales mal rattachée ou un droit de jouissance consenti à une personne plutôt qu'à un lot reste contestable. Tant que le règlement est silencieux ou ambigu, chaque litige sur la répartition des charges ou sur l'usage d'une cour oblige à reconstituer l'historique : la mise en conformité reste le moyen de sécuriser ces droits.

La majorité et l'ordre du jour

Les articles 206 II et 209 II prévoient que la décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la formule de l'article 24 I de la loi de 1965 : pas de majorité absolue de l'article 25, pas de double majorité. Pour situer ce vote parmi les autres, consultez notre page sur les majorités d'assemblée générale.

L'obligation pèse sur le syndicat et se répète : la question revient à chaque assemblée générale tant que la mention manque. Concrètement, c'est le syndic qui l'inscrit. Une résolution rejetée une année doit donc réapparaître l'année suivante. Le vote porte sur la mention de droits existants : il ne permet pas de créer une nouvelle jouissance privative ou de modifier la répartition des charges, qui relèvent d'autres majorités et d'autres règles (voir notre page sur la répartition des charges).

Notaire, géomètre, publication : le coût

La modification adoptée doit être publiée au fichier immobilier : selon l'article 13 de la loi de 1965, le règlement et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier, c'est-à-dire aux futurs acquéreurs, qu'à dater de leur publication. Cette publication passe par un acte notarié.

En amont, un juriste ou un géomètre-expert relit le règlement et l'état descriptif, identifie les droits existants et rédige le projet de modificatif. Le coût dépend du nombre de lots, de l'ancienneté du règlement et du nombre de droits à reprendre : demandez des devis avant l'assemblée et présentez-les en annexe de la résolution plutôt que d'annoncer un montant.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne tranche pas la qualification d'un droit. Il prépare, le syndic vérifie et décide.

Concrètement, il relit le règlement et ses modificatifs pour repérer les jardins, terrasses, cours et parkings attribués à un lot, les charges spéciales par bâtiment ou par escalier et les droits de construire non mentionnés, puis dresse un tableau copropriété par copropriété. Il rédige le projet de résolution avec la bonne majorité, vérifie qu'elle figure à chaque ordre du jour tant que la mention manque et prépare les demandes de devis au notaire et au géomètre. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

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