Panneaux solaires en copropriété : majorité de l'article 24 k, autorisation d'un copropriétaire, autoconsommation collective et urbanisme

Le projet collectif : la majorité de l'article 24 k

L'article 44 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 a ajouté un k au II de l'article 24 : la décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps relève désormais de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ce vote porte sur un projet du syndicat : les panneaux deviennent un équipement commun, financé par les charges. Un emprunt collectif suit les règles propres de l'article 26-4.

Le syndic joint à la convocation :

• l'étude de faisabilité (structure, orientation, ombrages, étanchéité) ;
• les devis et le mode d'exploitation retenu ;
• l'avis de l'assureur de l'immeuble et l'attestation d'assurance de l'installateur ;
• des résolutions distinctes pour les travaux, le financement et la signature des contrats.

Le copropriétaire qui installe ses propres panneaux

Le k de l'article 24 vise la décision de l'assemblée d'installer des ouvrages. Un copropriétaire qui souhaite poser, à ses frais, des panneaux sur la toiture commune, en façade ou sur une terrasse dont il a seulement la jouissance privative reste dans le cadre du b de l'article 25 : l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à sa destination, se vote à la majorité de tous les copropriétaires.

L'autorisation fixe les conditions : emprise, fixation, entretien et dépose à la charge du demandeur, responsabilité en cas d'infiltration. Dans une copropriété horizontale de pavillons, tout dépend du règlement : si chaque toiture est privative, l'assemblée n'intervient que pour l'aspect extérieur ; si les toitures sont communes, l'autorisation de l'article 25 b s'applique.

Autoconsommation collective et clé de répartition

L'article L315-2 du code de l'énergie qualifie de collective l'opération dans laquelle la fourniture d'électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d'une personne morale, lorsque leurs points de soutirage et d'injection sont situés dans le même bâtiment, y compris un immeuble résidentiel.

Selon l'article L315-4, cette personne morale organisatrice indique au gestionnaire du réseau public de distribution la répartition de la production autoconsommée entre les consommateurs. La loi ne fixe aucune formule : la clé de répartition, fixe ou dynamique, se décide entre participants. Chaque participant garde un fournisseur pour le complément de sa consommation, et les copropriétaires qui ne participent pas ne sont pas concernés.

Le choix de la structure relève d'un conseil spécialisé ; le syndic sépare les comptes du syndicat et ceux de l'opération.

Vente du surplus : obligation d'achat et tarifs

Selon l'article L314-1 du code de l'énergie, EDF ou l'entreprise locale de distribution compétente est tenue de conclure un contrat d'achat de l'électricité avec les producteurs qui le demandent, pour les installations éligibles. Les conditions d'achat, dont le tarif et la durée du contrat, sont fixées par arrêté ministériel après avis de la Commission de régulation de l'énergie.

Les tarifs et éventuelles primes évoluent : consultez le jour du vote les pages de la CRE et de photovoltaique.info, sans reprendre un chiffre ancien. Selon l'article L315-5, les excédents injectés et non vendus sont cédés gratuitement au gestionnaire du réseau, pour les installations sous le seuil de puissance fixé par décret.

Urbanisme, toiture et assurance

Des panneaux posés sur un bâtiment existant modifient en principe son aspect extérieur : l'article R*421-17 du code de l'urbanisme soumet ces travaux à déclaration préalable. Dans les abords d'un monument historique, l'article L632-2 du code du patrimoine subordonne l'autorisation à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, qui tient compte des objectifs nationaux de développement des énergies renouvelables depuis la loi du 10 mars 2023.

Faites contrôler l'étanchéité avant la pose : refaire une couverture sous des panneaux impose leur dépose. Le contrat d'entretien de la toiture et l'assurance multirisque de l'immeuble sont mis à jour, et la question d'une assurance dommages-ouvrage est posée à l'assureur avant le vote.

Plan pluriannuel de travaux et DPE collectif

Selon l'article 14-2 de la loi de 1965, le projet de plan pluriannuel de travaux s'appuie sur le diagnostic de performance énergétique et liste notamment les travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre, avec un calendrier sur dix ans. Une installation solaire y trouve sa place, idéalement couplée à une réfection de couverture.

Demandez au diagnostiqueur d'intégrer la production solaire au DPE collectif suivant, et reportez l'installation dans le carnet d'entretien.

Ce qu'un agent IA prépare pour le gestionnaire

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, distingue d'abord le cas : projet collectif à l'article 24 k ou demande individuelle à l'article 25 b. Il prépare les résolutions et la liste des pièces à joindre.

Exemple de livrable reconstitué : pour une demande d'un copropriétaire du dernier étage, une note citant le règlement sur la toiture, la résolution 25 b avec les conditions de pose et de dépose, et une alerte si l'immeuble se situe dans les abords d'un monument historique.

Le gestionnaire valide les résolutions, choisit les prestataires avec le conseil syndical et décide des suites. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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