Toiture terrasse en copropriété : partie commune, jouissance privative, étanchéité et entretien, qui paie quoi

Partie commune ou privative : l'article 3 et le règlement

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme celles affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, il répute communs notamment le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. La toiture terrasse, qui assure le clos et le couvert de l'immeuble, entre dans ce gros œuvre.

Cette présomption ne joue qu'à défaut de titre clair. Le premier réflexe reste donc la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : certains règlements anciens font de la terrasse une partie privative, d'autres une partie commune générale ou spéciale.

La terrasse à jouissance privative : article 6-3

L'article 6-3 de la loi, issu de la loi ELAN, définit les parties communes à jouissance privative comme des parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est l'accessoire du lot et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. L'article 6-3 ajoute que le règlement précise, le cas échéant, les charges que supporte le titulaire de ce droit.

L'article 6-4 subordonne l'existence de ces droits à leur mention expresse dans le règlement. La mise en conformité du règlement sur ce point est traitée dans notre page dédiée à la loi ELAN.

Qui paie quoi : étanchéité, structure et revêtement

Selon l'article 10, alinéa 2, les copropriétaires participent aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leurs lots, c'est à dire aux tantièmes. La réfection de l'étanchéité et les reprises de structure d'une terrasse partie commune suivent cette règle, même quand un seul lot en a l'usage, sauf partie commune spéciale prévue au règlement (voir notre page sur la répartition des charges).

Exemple fictif : réfection d'étanchéité votée pour 60 000 euros dans un immeuble de 10 000 tantièmes. Le titulaire de la jouissance, avec 450 tantièmes, paie 2 700 euros ; le voisin du dessous, avec 380 tantièmes, paie 2 280 euros. Si le règlement met à la charge du titulaire l'entretien courant et le revêtement de surface, la dépose et la repose de dalles sur plots qu'il a posées sans autorisation restent à ses frais, en plus de sa quote-part.

• Charge du syndicat, selon les tantièmes : membrane d'étanchéité, isolant, relevés, dalle porteuse, évacuations pluviales communes.
• Charge du titulaire, si le règlement le prévoit : nettoyage, dégagement des évacuations, entretien du revêtement et des plantations.
• Charge du titulaire en tout cas : aménagements qu'il a ajoutés, sans autorisation ni mention au règlement.

Infiltrations chez le voisin du dessous : la responsabilité du syndicat

Le dernier alinéa de l'article 14 rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le voisin du dessous agit donc contre le syndicat et son assureur ; si le titulaire de la jouissance a manqué à l'entretien mis à sa charge ou endommagé la membrane, le syndicat se retourne ensuite contre lui.

L'ANIL présente un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 30 avril 2002 sur une terrasse partie commune à jouissance privative : lorsque des travaux d'étanchéité imposent de démonter les aménagements, le syndicat supporte la dépose et la remise en place de ceux que prévoit le règlement, le copropriétaire supportant celles des aménagements non prévus.

Végétalisation, pergola, panneaux : l'autorisation de l'article 25 b

Végétaliser une terrasse, y poser une pergola, des bacs lourds ou des panneaux solaires, ce sont des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. L'article 25 b soumet l'autorisation donnée au copropriétaire de les réaliser à ses frais à la majorité de l'article 25, à condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble.

La résolution gagne à préciser la charge admissible par la dalle, la protection de la membrane et la prise en charge de la dépose lors d'une future réfection d'étanchéité.

Conduire les travaux : carnet d'entretien, vote, urgence, assurance

L'article 18 charge le syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et de tenir à jour un carnet d'entretien. Dates de réfection, contrats d'entretien et garanties y figurent ; une visite annuelle avec photos des relevés et des évacuations documente l'état de l'ouvrage.

Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, dont le clos et le couvert, relèvent de la majorité de l'article 24 selon son II. En cas d'urgence, l'article 18 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Enfin, l'article L242-1 du code des assurances impose au maître d'ouvrage, ici le syndicat, de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage pour les travaux de construction, ce qui peut viser une réfection complète d'étanchéité : voir notre page dédiée.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet de syndic

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