Prestations particulières du syndic : définition, liste limitative et facturation

Définition

Le décret n° 2015-342, consultable sur Légifrance, pris pour l'application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, comprend le contrat type en annexe 1 et la liste limitative des prestations particulières en annexe 2. Le forfait couvre les prestations de gestion courante, répétitives et prévisibles. Les prestations particulières sont celles qui peuvent faire l'objet d'une rémunération spécifique complémentaire, au tarif prévu au contrat.

Le texte s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015. Le contrat type a ensuite évolué, notamment avec le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, et le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a plafonné les honoraires de l'état daté à 380 euros toutes taxes comprises.

Les familles de prestations particulières

L'annexe 2 regroupe les prestations particulières par grandes catégories. La première concerne les réunions et visites supplémentaires, dont la préparation, la convocation et la tenue d'une assemblée générale supplémentaire. Les autres couvrent notamment le règlement des sinistres, les travaux et études techniques et les litiges et contentieux. Les frais de recouvrement et l'état daté relèvent d'un régime distinct, celui des frais imputables au seul copropriétaire concerné prévu par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La liste exacte se lit dans le texte en vigueur.

Tout ce qui ne figure pas dans cette liste relève du forfait. C'est le point que les conseils syndicaux vérifient en premier.

Où la facturation dérape

Chacun de ces écarts se retrouve tôt ou tard dans une question du conseil syndical ou en assemblée.

• Une prestation facturée en sus alors qu'elle relève de la gestion courante.
• Un tarif appliqué qui ne correspond pas à celui du contrat en cours.
• Une facturation au temps passé sans décompte joint.
• Une prestation imputée à la copropriété alors qu'elle incombe à un copropriétaire.

Ce que fait un agent IA

Un agent branché sur le logiciel de syndic et la bibliothèque des contrats peut contrôler chaque facturation avant qu'elle ne parte.

• Le rapprochement de chaque ligne de prestation particulière avec l'annexe 2 et avec la clause tarifaire du contrat de l'immeuble.
• Le calcul du montant à partir du tarif contractuel, avec le décompte de temps lorsqu'il est prévu.
• Une alerte lorsque la prestation semble relever du forfait, à trancher par le gestionnaire.
• Un état annuel des prestations particulières par immeuble, prêt à être remis au conseil syndical.

Préparer l'état annuel pour le conseil syndical

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic et demande souvent le détail des sommes facturées en sus du forfait. Un état préparé à l'avance, clair et complet, désamorce la plupart des questions.

• La liste des prestations particulières facturées sur l'exercice, avec leur date et leur objet.
• Le rattachement de chacune à la rubrique correspondante de l'annexe 2.
• Le tarif contractuel appliqué et, le cas échéant, le décompte de temps.
• Les prestations imputées à un copropriétaire plutôt qu'au syndicat, avec leur fondement.

Au moment du renouvellement du contrat

L'historique des prestations particulières d'un immeuble éclaire la négociation du contrat suivant : quelles prestations reviennent chaque année, lesquelles pourraient entrer dans le forfait, quel tarif est réaliste. L'agent fournit cet historique au gestionnaire, qui prépare sa proposition.

Ce qui reste au syndic

La qualification d'une prestation, la négociation du contrat et la réponse au conseil syndical restent des décisions du cabinet. L'agent contrôle la cohérence et prépare les justificatifs ; il ne facture rien de lui-même.

Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à situer ce contrôle dans les outils du cabinet.

Questions fréquentes

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