Vente d'une partie commune en copropriété : majorité, nouveau lot, répartition du prix et cas de la loge

Qui vend : le syndicat, en son nom

L'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndicat la passation des actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes, ainsi que la constitution de droits réels à leur profit ou à leur charge. Il agit en son nom, à condition que l'acte ait été décidé conformément aux articles 6, 25 et 26.

Le même article permet au syndicat d'acquérir des parties privatives sans leur faire perdre ce caractère, puis de les céder dans les mêmes conditions. Il ne dispose pas de voix en assemblée au titre des lots qu'il détient.

La majorité : article 26, et article 25 pour les actes imposés

Le a) de l'article 26 soumet à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d. La vente d'un bout de couloir, d'un ancien local technique ou d'une cour relève donc en principe de cette double majorité.

Le d) de l'article 25 réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires les conditions des actes de disposition résultant d'obligations légales ou réglementaires, comme l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou la cession de droits de mitoyenneté.

L'unanimité si la partie commune sert la destination de l'immeuble

Le dernier alinéa de l'article 26 interdit à l'assemblée, sauf unanimité des voix de tous les copropriétaires, de décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. L'appréciation se fait au cas par cas, à partir du règlement de copropriété et de l'usage réel de la partie commune.

Avant de rédiger la résolution, le syndic relit donc la clause de destination et vérifie que la vente ne prive aucun lot d'un accès, d'une desserte ou d'un équipement. En cas de doute, l'avis d'un avocat ou du notaire sur la majorité évite une annulation ultérieure.

Préparer le dossier soumis à l'assemblée

Une résolution de vente solide comporte des éléments que les copropriétaires peuvent vérifier avant de voter :

• la désignation précise de la partie commune, avec un plan et une surface établis en pratique par un géomètre-expert ;
• l'identité de l'acquéreur, souvent le copropriétaire voisin, et le prix proposé, appuyé d'une estimation ;
• la prise en charge des frais : géomètre, notaire, modificatif du règlement ;
• la création d'un nouveau lot ou l'intégration de la surface dans un lot existant, avec les nouveaux tantièmes ;
• le mandat donné au syndic pour signer l'acte au nom du syndicat.

Modificatif de l'état descriptif et nouveaux tantièmes

La partie vendue sort des parties communes et devient privative : l'état descriptif de division et, le cas échéant, le règlement de copropriété doivent être modifiés pour créer le lot ou étendre le lot existant, avec sa quote-part de parties communes.

La répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu'à l'unanimité. L'article 11 prévoit toutefois que lorsque des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée à la même majorité. Les deux résolutions se votent donc ensemble. À défaut de décision, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire établir la nouvelle répartition.

L'acte notarié et la répartition du prix

L'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose la forme authentique pour tout acte sujet à publicité foncière : la vente et le modificatif sont reçus par un notaire puis publiés.

L'article 16-1 prévoit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes, proportionnellement à leur quote-part. Pour une partie commune spéciale, seuls les lots concernés perçoivent le prix. Le syndic remet à chacun sa part, après déduction des sommes exigibles par le syndicat. Le prix n'entre donc pas dans la trésorerie générale du syndicat.

Le cas de la loge du gardien

Le c) de l'article 26 vise spécifiquement l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat : elle se vote à la double majorité, en même temps que la suppression du poste, les deux questions étant inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée. L'unanimité est requise si le règlement fait du service de conciergerie un élément de la destination de l'immeuble ou des modalités de jouissance des parties privatives.

Le volet social de la suppression du poste est traité dans notre page sur le gardien d'immeuble. Pour la vente elle-même, la loge suit le même parcours que toute partie commune : modificatif, nouveaux tantièmes, acte notarié et répartition du prix selon l'article 16-1. Si la loge est un lot privatif du syndicat, la cession suit l'article 16, second alinéa.

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