Gardien d'immeuble et concierge en copropriété : recrutement, convention collective, suppression de la loge

Qui décide quoi : l'assemblée crée le poste, le syndic recrute

L'article 31 du décret du 17 mars 1967 répartit les rôles. Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Concrètement, la création d'un poste de gardien ou le passage d'un emploi non logé à un emploi logé se vote en assemblée. Une fois le poste ouvert, le choix du candidat, la signature du contrat et la gestion de la paie relèvent du syndic, qui agit pour le compte du syndicat employeur.

La convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles

Le personnel d'immeuble relève de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043), réécrite par l'avenant n° 74 du 27 avril 2009 et régulièrement modifiée par avenants étendus. Le syndic doit appliquer la version à jour, notamment les grilles de salaires, en la consultant sur Légifrance.

Le contrat de travail précise les tâches confiées, le régime d'emploi, le logement s'il y en a un et les modalités de remplacement pendant les congés.

Catégorie A ou catégorie B : deux régimes d'emploi

L'article 18 de la convention distingue deux régimes.

• Catégorie A : régime de droit commun, avec un cadre horaire de 151,67 heures par mois pour un temps complet.
• Catégorie B : régime dérogatoire défini par les articles L7211-1 et L7211-2 du code du travail, qui exclut toute référence à un horaire. Le taux d'emploi se mesure en unités de valeur selon le barème de l'annexe I de la convention, qui attribue une valeur à chaque tâche.

Le logement de fonction

Lorsque le poste est logé, la loge appartient en général au syndicat, comme partie commune ou lot. Le logement est un accessoire du contrat de travail : son sort suit celui de l'emploi et sa valeur entre dans la rémunération selon les règles de la convention.

La Cour de cassation a jugé que le remplacement d'un gardien logé par un gardien non logé ne constitue ni une suppression du poste ni une aliénation du logement, et n'exige donc ni l'unanimité ni la majorité de l'article 26 (Cass. 3e civ., 3 juin 2014, n° 13-16.214).

Supprimer le poste et vendre la loge : article 26 ou unanimité

L'article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Le même article impose l'unanimité lorsque, en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Le syndic doit donc lire le règlement avant de rédiger la résolution.

Sur le volet social, la Cour de cassation juge que le syndicat ne constitue pas une entreprise au sens de l'article L1233-2 du code du travail : le gardien licencié après suppression de son poste ne peut pas invoquer l'absence de motif économique ou de reclassement (Cass. soc., 1er février 2017, n° 15-26.853, citée par l'ANIL). La procédure de licenciement et les indemnités conventionnelles restent dues.

Charges récupérables sur les locataires : 75 % ou 40 %

L'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 rend la rémunération du gardien récupérable à hauteur de 75 % lorsqu'il assure, conformément à son contrat, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. Elle l'est à hauteur de 40 % lorsqu'il n'assure que l'une de ces deux tâches.

La jurisprudence exige que les tâches soient réellement assurées par le gardien. Le syndic signale au bailleur la part récupérable dans les décomptes de charges, ce qui suppose un contrat de travail précis sur ces deux tâches.

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