Convention IRSI en copropriété : tranches, recherche de fuite et rôle du syndic

Ce qu'est la convention IRSI, et ce qu'elle n'est pas

IRSI signifie Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble. La convention a été adoptée par la Fédération française de l'assurance, devenue France Assureurs, et s'applique aux sinistres survenus à compter du 1er juin 2018, en remplacement de la convention CIDRE. Une version révisée s'applique depuis le 1er juillet 2020, principalement sur la recherche de fuite.

Il s'agit d'une convention entre assureurs adhérents : elle détermine quel assureur gère le dossier et lequel supporte la charge finale. Elle ne lie que les compagnies signataires. Un copropriétaire, un locataire ou le syndicat ne peuvent donc pas se la voir opposer pour réduire leurs droits, et le droit commun de la responsabilité (notamment l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages venant des parties communes) reste applicable.

• Sinistres visés : dégâts des eaux et incendie dans les immeubles.
• Condition : au moins deux assureurs adhérents concernés.
• Plafond : dommages jusqu'à 5 000 euros HT par local sinistré.

Tranche 1, tranche 2 et relais par la CIDE-COP

La convention distingue deux tranches, appréciées local par local et non pour l'ensemble du sinistre.

• Tranche 1, jusqu'à 1 600 euros HT : l'assureur gestionnaire évalue et indemnise les dommages du local, en principe sans recours contre les autres assureurs.
• Tranche 2, de 1 600 à 5 000 euros HT : un expert unique est désigné pour compte commun, et des recours entre assureurs deviennent possibles selon le rapport de causalité de l'expert.
• Au-delà de 5 000 euros HT : l'IRSI cesse de s'appliquer. En copropriété, la convention CIDE-COP prend le relais pour les dégâts des eaux, avec une recherche des responsabilités.

Qui est l'assureur gestionnaire

Chaque local sinistré a un seul assureur gestionnaire, qui évalue l'ensemble des dommages de ce local, y compris ceux du propriétaire non occupant. En principe, il s'agit de l'assureur de l'occupant, qu'il soit locataire ou copropriétaire occupant.

Lorsque le local est vacant, loué meublé ou en saisonnier, ou que l'occupant n'est pas assuré, la gestion passe à l'assureur du propriétaire non occupant. Pour les parties communes, et à titre subsidiaire lorsque le copropriétaire n'est pas assuré, c'est l'assureur de l'immeuble qui gère. Votre contrat multirisque immeuble est donc directement concerné dès qu'un couloir, une cage d'escalier ou une colonne commune est touché.

Recherche de fuite : qui la déclenche et qui la paie

Depuis le 1er juillet 2020, la recherche de fuite couvre les investigations, destructives ou non, et la remise en état des biens abîmés par ces investigations, mais pas la réparation de la cause. Elle peut être engagée même en l'absence de dommages indemnisables. Selon Service-public.fr, l'assureur désigné organise la recherche et en assume le coût, sans franchise ni plafond.

• Local privatif occupé : l'assureur de l'occupant organise la recherche, sauf si elle risque d'être destructive, si l'occupant n'est pas assuré ou si le congé du locataire expire le jour du sinistre ; l'assureur du propriétaire intervient alors.
• Local privatif inoccupé : l'assureur du propriétaire, ou celui de l'immeuble si le propriétaire n'est pas assuré.
• Parties communes : l'assureur de l'immeuble organise la recherche, mais la charge revient à l'assureur du copropriétaire lorsque la fuite provient de son lot.

Le rôle concret du syndic

Pour les parties communes, le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble dès qu'il en a connaissance, et au plus tard dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le constat amiable dégât des eaux n'a pas de modèle officiel : chaque assureur propose le sien. Il doit être rempli et signé par toutes les parties, et transmis au syndic lorsque l'immeuble est en copropriété.

Au quotidien, le travail du gestionnaire consiste surtout à coordonner : identifier les occupants et leurs assureurs, obtenir l'accès aux lots pour la recherche de fuite, participer aux opérations d'expertise, puis suivre la réparation des parties communes et la refacturation éventuelle. En cas d'urgence, l'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de pourvoir à la sauvegarde de l'immeuble.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne décide pas à votre place et ne contacte aucun assureur sans validation. Il prépare le dossier, le gestionnaire vérifie et décide.

Concrètement, il pré-qualifie chaque signalement (local d'origine supposé, locaux touchés, parties communes ou privatives, occupant ou propriétaire non occupant) et propose l'assureur gestionnaire probable par local à partir des attestations d'assurance présentes dans votre outil de gestion.

Il rédige le projet de déclaration à l'assureur de l'immeuble avec le rappel du délai contractuel, prépare les messages aux occupants pour le constat amiable et l'accès aux lots, et tient un tableau de suivi des expertises, de la recherche de fuite, des devis et des travaux en parties communes.

Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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