Scission de copropriété : l'article 28, la majorité, les conditions et la division en volumes

Les deux conditions matérielles

Le I de l'article 28 ne s'ouvre que si deux conditions sont réunies : l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, et la division de la propriété du sol est possible. La seconde condition est la plus souvent sous-estimée. Des bâtiments construits sur une même dalle ou sur un parking commun ne permettent pas toujours de tracer des parcelles distinctes.

Ce cas n'est pas sans issue : le IV du même article ouvre une division en volumes, présentée plus bas. Ne confondez pas non plus la scission avec le syndicat secondaire de l'article 27, qui laisse subsister le syndicat principal. La scission, elle, fait disparaître le syndicat initial.

Qui demande et à quelle majorité

L'article 28 prévoit deux voies. Dans la première, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments demande que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. Dans la seconde, les propriétaires dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments se réunissent en assemblée spéciale, qui statue à la majorité des voix des copropriétaires la composant, et demandent la création d'un ou de plusieurs syndicats séparés.

Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue ensuite à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Le texte ne renvoie pas expressément à la passerelle de l'article 25-1 : avant de prévoir un second vote à la majorité de l'article 24, faites valider ce point par le conseil juridique du syndicat.

• Exemple fictif : un syndicat totalise 10 000 voix. La demande de retrait du bâtiment C obtient 4 800 voix favorables. Le seuil de 5 001 voix n'est pas atteint : la demande est rejetée.
• Même exemple avec 5 300 voix favorables : la demande est adoptée, mais la division n'a pas encore d'effet tant que ses conditions ne sont pas votées.

Les conséquences : actif, passif et nouveaux règlements

Selon le II de l'article 28, l'assemblée générale du syndicat initial fixe, à la même majorité, les conditions matérielles, juridiques et financières de la division. Les créances du syndicat initial, ainsi que les hypothèques qui les garantissent, sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division. Les dettes sont réparties entre eux à hauteur du montant des créances transférées.

L'assemblée générale de chaque nouveau syndicat adapte ensuite le règlement de copropriété et l'état de répartition des charges à la majorité de l'article 24, sauf pour ce qui touche à la destination de l'immeuble. Le III précise que le règlement initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement, et que la division ne prend effet qu'une fois toutes ces décisions prises. Elle emporte alors la dissolution du syndicat initial.

Les équipements qui ne se divisent pas (chaufferie, voirie, réseaux) peuvent être confiés à une union de syndicats, dont la création est décidée par le syndicat initial à la majorité de l'article 24.

La division en volumes de l'article 28 IV

Le IV permet d'utiliser la même procédure pour diviser en volumes un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, à condition que chacune permette une gestion autonome. Le texte l'exclut expressément pour un bâtiment unique.

Dans ce schéma, la création de l'union de syndicats est décidée à la majorité de l'article 25, et ses statuts peuvent, par dérogation à l'article 29, interdire à ses membres de s'en retirer. Exemple fictif : un ensemble mêlant commerces en rez-de-dalle et logements au-dessus, avec une gestion déjà distincte, relève de cette voie plutôt que d'une scission par parcelles.

Refus de l'assemblée, géomètre et coût

L'article 28 ne prévoit pas de scission prononcée par le juge en cas de refus. Le demandeur peut contester la décision devant le tribunal dans les conditions de l'article 42 : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, par un copropriétaire opposant ou défaillant. La Cour de cassation (3e civ., 24 janvier 2001, n° 99-14.692) a reconnu la qualité d'opposant au copropriétaire qui a voté pour une résolution rejetée faute de majorité. Le grief invoqué est en général l'abus de majorité, à démontrer au cas par cas.

Le texte ne mentionne ni géomètre ni état descriptif de division. En pratique, la division du sol suppose un document d'arpentage établi par un géomètre-expert, puis de nouveaux règlements et états descriptifs reçus par un notaire. Le coût dépend de ces intervenants et de la complexité de l'ensemble : demandez des devis avant de chiffrer la résolution, plutôt que d'annoncer un montant.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne décide pas qu'une scission est possible. Il prépare, le syndic vérifie et décide.

Concrètement, il relit le règlement de copropriété et l'état descriptif pour lister les lots de chaque bâtiment, repère les équipements communs à plusieurs bâtiments, prépare les projets de résolution distincts (principe, conditions financières, union de syndicats) avec la majorité applicable, calcule les seuils sur la feuille de présence et dresse le tableau des créances et des dettes à répartir. Il suit aussi le délai de contestation après notification du procès-verbal. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

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