Charges de copropriété impayées et saisie immobilière du lot : autorisation de l'assemblée, mise à prix et procédure

Avant la saisie : obtenir un titre exécutoire

Aucune saisie sans titre. Le syndicat l'obtient en général par la procédure accélérée de l'article 19-2 de la loi de 1965 ou par une action au fond, après mise en demeure restée sans effet. Le jugement condamnant le copropriétaire constitue le titre ; la créance doit être liquide et exigible, comme le rappellent les articles L111-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

D'autres mesures moins lourdes existent : saisie des loyers si le lot est loué, saisie sur compte bancaire, inscription de l'hypothèque légale. L'assemblée appréciera mieux la proportion de la saisie immobilière si ces mesures ont été tentées ou écartées pour une raison identifiée.

Article 55 du décret : un vote préalable obligatoire

L'article 55 du décret pose le principe : le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans autorisation de l'assemblée générale. Il en dispense le recouvrement de créances et les voies d'exécution forcée, à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir d'un défaut d'autorisation, et le syndic rend compte des actions engagées à l'assemblée suivante.

Aucun texte ne prévoyant une majorité renforcée, la décision relève de l'article 24 de la loi : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La résolution doit être précise, car le débiteur peut la contester au titre de l'article 42.

• Identification du lot et du copropriétaire, montant de la créance et titre exécutoire obtenu.
• Mise à prix proposée, justifiée par une estimation de la valeur du lot.
• Mandat donné au syndic et à l'avocat poursuivant, avec une enveloppe de frais.

La mise à prix : un choix qui engage le syndicat

Selon l'article L322-6 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant ; à défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant. Le débiteur peut saisir le juge en cas d'insuffisance manifeste pour obtenir une mise à prix en rapport avec la valeur vénale du bien.

La tension est donc réelle : une mise à prix trop haute décourage les enchérisseurs et peut rendre le syndicat propriétaire du lot à ce prix ; une mise à prix trop basse expose à une contestation, voire à un reproche d'abus de majorité. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris de 2025, publié sur Doctrine, illustre le cas d'un syndicat déclaré adjudicataire faute d'enchère supérieure.

Les étapes de la procédure devant le juge de l'exécution

La procédure est encadrée par des délais stricts, sanctionnés par la caducité ou la nullité. Le code des procédures civiles d'exécution fixe les étapes suivantes :

• Commandement de payer valant saisie, signifié par commissaire de justice, avec les mentions de l'article R321-3, dont le délai de huit jours pour payer.
• Publication au service de la publicité foncière dans les deux mois de sa signification (article R321-6), à défaut de quoi le commandement est caduc.
• Assignation du débiteur à l'audience d'orientation dans les deux mois suivant la publication (article R322-4), et information des créanciers inscrits.
• Jugement d'orientation : vente amiable autorisée ou vente forcée ordonnée.
• En cas de vente forcée, audience d'adjudication fixée entre deux et quatre mois après la décision (article R322-26), les enchères étant portées par avocat.

Rang du syndicat et frais : ce qui revient vraiment

Depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'ancien privilège immobilier spécial du syndicat a laissé place à l'hypothèque légale de l'article 2402 du code civil, à laquelle renvoie l'article 19-1 de la loi de 1965. Elle garantit les créances de l'année courante et des quatre dernières années échues ; selon l'article 2418, elle prime les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues, et vient en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers pour les années antérieures.

Au-delà, le syndicat est en concurrence avec la banque du débiteur. Les frais de poursuite sont avancés par le créancier, puis prélevés sur le prix. Avant le vote, l'assemblée doit donc connaître l'état hypothécaire du lot : si le prix probable ne couvre pas les créanciers mieux placés, la saisie coûte plus qu'elle ne rapporte.

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