Prescription des charges de copropriété : cinq ans, interruption et procédure accélérée de l'article 19-2

Cinq ans : ce que disent l'article 42 et l'article 2224

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 rend applicables aux actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ. L'article 2224 fixe ce délai à cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Avant la loi ELAN, le délai était de dix ans, selon l'Institut national de la consommation. Le recouvrement des charges est une action personnelle. Le délai de deux mois du même article vise, lui, la contestation des décisions d'assemblée générale.

Le point de départ : chaque appel de fonds a sa propre date

Selon l'article 14-1 de la loi de 1965, la provision du budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le syndicat peut agir dès cette date : la prescription se calcule provision par provision, pas sur le solde global.

Conséquence pratique : un compte débiteur depuis six ans n'est pas prescrit en bloc. Seules les provisions exigibles depuis plus de cinq ans, sans acte interruptif, sont menacées. Il en va de même des appels de travaux et des cotisations au fonds de travaux.

Ce qui interrompt réellement la prescription

Le code civil énumère les causes d'interruption. L'article 2240 retient la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier. L'article 2241 retient la demande en justice, même en référé. L'article 2244 ajoute l'acte d'exécution forcée. Selon l'article 2231, l'interruption fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.

La lettre de relance et la mise en demeure ne figurent pas dans cette liste. Elles restent indispensables, mais n'arrêtent pas le délai. Un échéancier signé par le copropriétaire, ou un paiement partiel qui reconnaît la dette, peut valoir reconnaissance au sens de l'article 2240 : conservez l'écrit.

La procédure accélérée de l'article 19-2 et le tribunal compétent

Selon l'article 19-2, à défaut de versement d'une provision due au titre de l'article 14-1 à sa date d'exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues du même article ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le texte s'applique aussi aux cotisations du fonds de travaux de l'article 14-2-1.

Le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond : il constate l'approbation du budget, des travaux ou des comptes et la défaillance, puis condamne au paiement. La Cour de cassation, dans un avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007), exige que la mise en demeure précise la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité.

Hors article 19-2, le syndicat saisit le tribunal judiciaire au fond ou présente une requête en injonction de payer. L'article 19 interdit d'inscrire l'hypothèque légale pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les frais imputables au seul copropriétaire défaillant

Par dérogation à l'article 10, l'article 10-1 impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée : frais de mise en demeure et de relance, frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes de commissaire de justice, droit de recouvrement ou d'encaissement.

Pour la relance amiable, voyez notre page « Impayés de charges : relancer tôt ». En cas de vente du lot, l'opposition sur le prix est traitée dans « Opposition sur mutation ».

Livrable démo : échéancier de prescription par appel de fonds

Extrait fictif, arrêté au 20 octobre 2026, sans acte interruptif au dossier. L'échéance de prescription correspond à la date d'exigibilité plus cinq ans.

• Provision T4 2021, exigible le 1er octobre 2021, 640 euros impayés : échéance dépassée le 1er octobre 2026, ligne a priori prescrite, à revoir avec l'avocat.
• Provision T1 2022, exigible le 1er janvier 2022, 640 euros : échéance le 1er janvier 2027, assignation à délivrer avant cette date.
• Appel travaux ravalement, exigible le 1er avril 2022, 1 180 euros : échéance le 1er avril 2027.
• Provision T3 2026, exigible le 1er juillet 2026, 690 euros : mise en demeure détaillée envoyée le 2 septembre 2026, délai de trente jours écoulé, article 19-2 ouvert.

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