Majorités en assemblée générale : articles 24, 25, 26 et unanimité, guide du syndic

Les quatre niveaux de majorité

Selon l'Institut national de la consommation, la majorité simple de l'article 24 est celle des voix des copropriétaires présents ou représentés, les abstentions n'étant pas comptées. Elle couvre les décisions d'administration courante.

La majorité de l'article 25 est celle des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle concerne notamment la désignation du syndic et celle des membres du conseil syndical. La double majorité de l'article 26 exige la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat, et l'unanimité reste nécessaire pour les décisions les plus lourdes, comme la vente de parties communes essentielles ou la modification de la répartition des charges hors cas prévus.

Les passerelles, qui sauvent une résolution

Selon la même source, une résolution qui n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins un tiers de l'ensemble des voix peut être soumise immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Une passerelle comparable existe pour la double majorité de l'article 26 lorsque le projet recueille au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés et un tiers des voix.

Ces mécanismes se préparent. Le président de séance doit savoir à l'avance si la résolution ouvre droit à un second vote, et le procès-verbal doit mentionner chaque tour. Une passerelle mal annoncée est une source classique de contestation.

Les pièges de la préparation

Le premier piège est la qualification : un même projet de travaux peut relever de plusieurs majorités selon sa nature. Le second est le décompte des pouvoirs, la même source rappelant qu'un mandataire ne peut en principe détenir que trois délégations, sauf si le total de ses voix ne dépasse pas dix pour cent. Le troisième est le délai : une erreur de procédure de vote peut faire annuler la décision si elle est contestée dans un délai de deux mois.

Le gestionnaire qui prépare dix assemblées dans la même semaine ne peut pas relire chaque règle à chaque fois. Il lui faut un support fiable, mis à jour, auquel il puisse se fier.

L'agent IA, outil de préparation

Un agent IA sur mesure lit le projet d'ordre du jour, propose pour chaque résolution la majorité probable, indique le texte de référence, précise si une passerelle est possible et prépare le tableau de suivi du vote, avec une colonne pour chaque tour. Il signale toute résolution dont la qualification est incertaine, pour relecture du gestionnaire ou du conseil juridique de l'agence.

Il prépare aussi la trame du procès-verbal : formules de vote, décompte des voix, mention des passerelles utilisées. La décision de qualification finale, la tenue de la séance et la signature du procès-verbal restent celles du syndic et du président.

Une assemblée plus sûre

La qualification préparée en amont réduit les risques de contestation et fait gagner du temps en séance. Le conseil syndical reçoit un document lisible, ce qui nourrit la confiance au moment du renouvellement du mandat.

Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide le cabinet de syndic à mesurer le temps récupérable sur la préparation des assemblées.

Garder le tableau à jour

Les règles de majorité ont été remaniées plusieurs fois par la loi et par les ordonnances. Un tableau de correspondance hérité d'une ancienne assemblée peut contenir des références périmées. L'agent IA du cabinet est configuré à partir des textes en vigueur, et le conseil juridique de l'agence valide chaque mise à jour avant son déploiement.

Cette discipline protège aussi le gestionnaire junior, qui dispose d'une base fiable plutôt que de souvenirs de formation. Elle uniformise les pratiques entre les copropriétés gérées par un même cabinet.

Questions fréquentes

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