Travaux payés mais non réalisés en copropriété : comptes, responsabilité du syndic et recours contre l'entreprise

D'où vient l'argent : l'appel de fonds pour travaux hors budget

Depuis le 1er janvier 2023, la règle figure au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : les dépenses de travaux dont la liste est fixée par décret ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, et les sommes correspondantes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. L'article 14-2, souvent cité par habitude, traite désormais du projet de plan pluriannuel de travaux.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à exiger ces provisions. L'article 18 II de la loi impose qu'elles soient versées sans délai sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat. Une fois payées, les sommes appartiennent donc au syndicat et restent affectées à l'opération votée.

Ne pas confondre avec le fonds de travaux

Le fonds de travaux de l'article 14-2-1 est une épargne obligatoire alimentée par une cotisation annuelle et placée sur un compte séparé rémunéré distinct (article 18 II). Il n'est pas lié à un chantier précis tant que l'assemblée ne décide pas de l'affecter.

Un appel de fonds pour un ravalement voté, en revanche, finance une opération identifiée. Si les travaux ne sont pas réalisés, la question porte sur cette opération et sur l'entreprise retenue, pas sur le fonds de travaux, qui reste en place.

Premier réflexe : reconstituer le dossier

Avant toute réponse aux copropriétaires, le gestionnaire rassemble les pièces de l'opération :

• la résolution votée, avec le devis retenu, le montant et l'échéancier des appels ;
• le marché ou le devis signé, l'ordre de service et le planning annoncé ;
• les acomptes versés à l'entreprise et les situations de travaux reçues ;
• les échanges avec l'entreprise, le maître d'oeuvre éventuel et le conseil syndical ;
• l'état des travaux votés et non clôturés, que l'article 8 du décret n° 2005-240 impose de présenter avec le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.

Ce que peuvent faire le conseil syndical et les copropriétaires

L'article 21 de la loi charge le conseil syndical d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il peut prendre connaissance et copie de toutes pièces relatives à la gestion, après en avoir avisé le syndic. Faute de transmission dans le mois de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire du syndic, et le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire.

Chaque copropriétaire peut, de son côté, consulter les pièces justificatives des charges, factures et contrats compris, entre la convocation de l'assemblée qui approuve les comptes et sa tenue (article 18-1). Documenter le retard dès le départ désamorce ces demandes.

La responsabilité du syndic

L'article 18 I oblige le syndic à assurer l'exécution des décisions de l'assemblée et à pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Le IV précise qu'il est seul responsable de sa gestion. Laisser dormir des fonds appelés sans relancer l'entreprise, ou verser un acompte non prévu par le marché, peut engager sa responsabilité de mandataire envers le syndicat.

Les recours contre l'entreprise

Le contrat signé avec l'entreprise relève du droit commun. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte d'une clause résolutoire, d'une notification du créancier en cas d'inexécution suffisamment grave, ou d'une décision de justice. L'article 1226 exige, sauf urgence, une mise en demeure préalable fixant un délai raisonnable et mentionnant expressément qu'à défaut le créancier pourra résoudre le contrat. La notification de la résolution expose ensuite les motifs.

Si les travaux ont été réceptionnés avec réserves, la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 court un an à compter de la réception : à défaut d'accord ou d'exécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. Pour une action en justice au fond, le syndic vérifie qu'il dispose de l'autorisation de l'assemblée requise par le décret de 1967.

Le sort des sommes non employées

Le décret n° 2005-240 distingue les opérations courantes des travaux et opérations exceptionnelles. Pour ces derniers, les charges ne sont comptabilisées qu'au fur et à mesure de la réalisation des travaux votés (article 4). Les excédents ou insuffisances se répartissent entre les copropriétaires selon les mêmes modalités que les appels, mais l'article 8 précise que cette répartition ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chaque opération.

Tant que le chantier n'est pas abandonné, les fonds restent donc affectés et figurent à l'état des travaux non clôturés. Si l'assemblée renonce aux travaux ou change d'entreprise, la décision doit être votée : clôture de l'opération et répartition du solde, ou nouvelle affectation des sommes à un marché de remplacement.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet de syndic

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Le gestionnaire vérifie et arbitre, notamment sur l'opportunité d'une résolution du marché. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les tâches de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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