Copropriété sans syndic : convocation par un copropriétaire, administrateur provisoire de l'article 47 et reprise par un syndic professionnel

Quand le syndicat est-il « dépourvu de syndic » ?

Le syndicat est dépourvu de syndic lorsqu'aucun mandat n'est en cours : terme du contrat atteint sans assemblée de renouvellement, démission du syndic, assemblée qui a rejeté toutes les candidatures, disparition du syndic bénévole. Un syndic dont la gestion est contestée mais dont le mandat court toujours n'entre pas dans ce cas.

La date compte. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (3e chambre civile, n° 24-21.290), commenté notamment par la Gazette du Palais et le cabinet Seban, la Cour de cassation a jugé que le président du tribunal apprécie l'absence de syndic au jour où il statue, et non au jour de la requête. Dans cette affaire, une assemblée avait désigné un nouveau syndic bénévole entre le dépôt de la requête et l'ordonnance : la désignation de l'administrateur a été rétractée.

Première voie : la convocation de l'assemblée par tout copropriétaire

Selon l'article 17 de la loi de 1965, dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic. Le président du conseil syndical, qui est lui aussi copropriétaire, peut donc prendre l'initiative. Le mécanisme de l'article 8 du décret (convocation par le président du conseil syndical après une mise en demeure du syndic restée sans effet pendant plus de huit jours) suppose au contraire un syndic en fonctions.

La convocation respecte les règles ordinaires : notification au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence, selon l'article 9 du décret. L'ordre du jour doit permettre de voter la désignation, ce qui suppose de joindre les projets de contrat des candidats.

• Liste à jour des copropriétaires et de leurs tantièmes, sans laquelle la convocation est fragile.
• Projets de contrat de syndic conformes au contrat type, joints à la convocation.
• Feuille de présence et procès-verbal signés, qui serviront de titre au syndic désigné.

Seconde voie : l'administrateur provisoire de l'article 47

À défaut de convocation par un copropriétaire, l'article 17 de la loi prévoit que le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire. L'article 47 du décret précise sa mission, dans les délais fixés par l'ordonnance : se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives, puis convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic.

L'administrateur ne choisit pas lui-même le syndic : il convoque. Ses fonctions cessent de plein droit dès l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée. Si l'assemblée, dûment convoquée, ne nomme toujours personne, l'article 46 du décret organise une autre requête : le président du tribunal désigne alors un syndic, sur demande d'un copropriétaire, d'un membre du conseil syndical, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, pour une durée fixée par l'ordonnance.

Les risques d'une période sans représentant

Sans syndic, personne n'a qualité pour engager le syndicat : les fournisseurs restent sans interlocuteur, les appels de fonds ne partent plus, les impayés s'accumulent et les procédures de recouvrement s'arrêtent. Les sinistres ne sont pas déclarés à temps et les ventes de lots se compliquent faute d'état daté.

Plus la vacance dure, plus la reprise coûte cher en temps de reconstitution.

Reprendre une copropriété orpheline : la méthode du syndic professionnel

Avant d'accepter, le cabinet vérifie la régularité de sa désignation : qui a convoqué, sur quel fondement, avec quel délai, et si une ordonnance d'administrateur provisoire existe encore. Une fois le mandat accepté, la collecte des pièces suit deux canaux : l'administrateur provisoire, s'il y en a eu un, et l'ancien syndic, tenu par l'article 18-2 de la loi de remettre la situation de trésorerie et les références bancaires sous quinze jours, puis les documents et archives sous un mois, et l'état des comptes dans les deux mois suivants.

En cas de carence après mise en demeure, l'article 18-2 permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical de saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour obtenir la remise sous astreinte. Reste le registre national des copropriétés : le nouveau syndic y demande le rattachement de la copropriété à son compte, en joignant le procès-verbal de désignation ou le contrat signé, selon l'arrêté du 10 octobre 2016 qui précise le fonctionnement du registre.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, ne remplace ni l'assemblée ni le juge. Il prépare : chronologie de la vacance à partir des pièces reçues, trame de convocation avec l'ordre du jour de désignation, projet de requête pour l'avocat, bordereau de réclamation des pièces de l'article 18-2 et relances datées, liste de contrôle des contrats, sinistres et ventes en cours.

Le gestionnaire vérifie chaque pièce et décide. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne et permet de voir quelles tâches de reprise de dossier se prêtent à cette préparation.

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