Travaux votés avant la vente d'un lot : qui paie entre vendeur et acquéreur, selon l'article 6-2 du décret de 1967

La règle de l'article 6-2 : l'exigibilité, pas le vote

L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 vise la mutation à titre onéreux d'un lot et distingue trois situations ; la deuxième règle les travaux.

Le vendeur qui a voté les travaux n'en supporte donc pas tout le coût : seuls les appels exigibles avant que la vente soit opposable au syndicat restent à sa charge.

• 1° : le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur.
• 2° : le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, donc les travaux votés, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
• 3° : le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

Quand un appel de fonds pour travaux devient-il exigible ?

Pour les travaux hors budget prévisionnel, le II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 est précis : les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. C'est le calendrier voté (dates et fractions), et non la date de l'avis envoyé, que le syndic lit pour ventiler.

Pour le budget courant, le même article 14-1 fixe l'exigibilité au premier jour de chaque trimestre ou au premier jour de la période fixée par l'assemblée. Côté vente, la bascule entre vendeur et acquéreur suit la notification du transfert au syndic prévue à l'article 6 du décret : selon l'ANIL, la jurisprudence fait de cette notification la date à partir de laquelle la mutation est opposable au syndicat.

Les arrangements entre vendeur et acquéreur ne lient pas le syndicat

Le compromis met souvent à la charge du vendeur tous les travaux votés avant la signature. La clause est valable, mais l'article 6-3 du décret limite sa portée : toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Le syndic appelle donc les fonds selon l'article 6-2, sans tenir compte de la clause ; le règlement entre les parties se fait chez le notaire.

Ce que l'état daté et le pré-état daté doivent montrer

L'article 5 du décret structure l'état daté en trois parties. La première, sommes pouvant rester dues par le vendeur, liste notamment les provisions exigibles du budget et des dépenses hors budget. La troisième, sommes incombant au nouveau copropriétaire, liste les provisions non encore exigibles, budget et hors budget.

En amont, l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la promesse, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur et, s'il existe un fonds de travaux, la part rattachée au lot et la dernière cotisation versée par le vendeur. La production du document est détaillée dans notre page sur les pré-états datés, la retenue sur le prix dans celle sur l'opposition du syndic.

Exemple fictif : travaux votés en avril, vente en septembre

Cas fictif. En avril 2026, l'assemblée vote un ravalement de 120 000 euros, appelé en deux fractions égales exigibles le 1er juillet et le 1er octobre 2026. Le lot vendu porte 250 tantièmes sur 10 000 dans la clé concernée : sa quote-part est de 3 000 euros, soit 1 500 euros par appel. La vente est signée le 15 septembre et notifiée au syndic dans la foulée.

• Appel du 1er juillet (1 500 euros) : exigible avant la vente, il reste dû par le vendeur et figure en première partie de l'état daté s'il n'est pas réglé.
• Appel du 1er octobre (1 500 euros) : non encore exigible à la date de l'état daté, il figure en troisième partie et sera appelé auprès de l'acquéreur.
• Solde après réception et approbation des comptes de l'exercice : trop ou moins perçu porté au compte de l'acquéreur, copropriétaire lors de l'approbation.
• Fonds de travaux : les cotisations versées par le vendeur restent attachées au lot et ne lui sont pas remboursées par le syndicat (article 14-2-1, III, de la loi de 1965).

Ce que le syndic vérifie avant de ventiler

Les erreurs naissent surtout d'un calendrier mal lu ou d'une date de mutation approximative.

• Relire la résolution de travaux : montant, clé de répartition, dates d'exigibilité de chaque fraction.
• Retenir la date de notification du transfert, pas celle du compromis.
• Classer chaque appel en première ou troisième partie de l'état daté selon sa date d'exigibilité.
• Séparer appels de travaux, provisions du budget, fonds de travaux et avances (voir notre page sur l'avance de trésorerie).

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne signe pas un état daté. Il prépare, le gestionnaire vérifie et décide.

Concrètement, il retrouve dans les procès-verbaux les résolutions de travaux, extrait leur calendrier d'exigibilité, rapproche chaque appel de la date de notification et propose la ventilation entre première et troisième partie de l'état daté. Il signale les cas douteux, comme un calendrier absent de la résolution. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

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